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战略分化继续深入 长租公寓或被提至战略新高度

  小Q导读:中型企业持续扩张抢占千亿门槛;龙头房企追求稳健财务和有质利润增长。长租公寓或成明年布局重点。

总结展望|战略分化继续深入,长租公寓或被提至战略新高度

 
  文/ 克而瑞研究中心

  2017年标杆房企业绩规模和行业集中度进一步提升,但在土地价格不断走高、政府不断加码调控下,房企的利润空间受到进一步挤压,整体盈利能力继续降低。面对行业变革和市场挑战,不同规模房企战略分化加剧,中型企业依旧圈地跑马,持续规模扩张,抢占千亿门槛;已有一定规模的龙头房企在注重规模的基础上,开始将经营重点着眼于效益端,追求稳健的财务和有质量的利润增长。房企将继续谋求地产版图多元化布局,特别是长租公寓或将成为明年房企重点布局的业务,不排除有些房企提升到更高的战略高度。

  2017年总结

  一、中型房企持续规模扩张,抢占千亿俱乐部

  规模化竞争,中型房企频设“千亿目标”

  2017年房地产行业逐渐进入下半场,房企的规模化竞争激烈,在 " 强者恒强,弱者更弱 " 的趋势下,不少中型房企特别是销售业绩在300-500亿的房企面临着巨大的行业压力,规模化竞争是此类房企生存和发展面临的首要困难,完成“千亿目标”既是很多中型房企未来持续发展的必要保障,又是其获取融资及参与土地资源竞争的重要基础。规模已成为重要竞争力,而千亿更是公认为未来核心房企的进入门槛。据克而瑞统计,目前提出千亿目标的房企已多达六七十家,房企对市场份额的争夺即将进入白热化阶段。

  提出千亿目标的房企,目前主要有两类,一类是销售规模接近千亿、目标实现没有问题的中型房企,如旭辉、阳光城(000671,股吧)、雅居乐。另一类是距离千亿目标还有较大差距,但希望完成规模突破,如新力、福晟、祥生、佳兆业等,这类企业今年销售多在500亿左右。

总结展望|战略分化继续深入,长租公寓或被提至战略新高度

 
  行业集中度上升,中小房企艰难求发展

  “千亿”是一个较为特殊的数字,它对于一些企业是红线,对于一些企业是门槛,对于一些企业则是生存线。2017年房地产市场份额进一步向品牌房企集中,行业集中度不断提升,中小房企生存和发展备受挤压,在总量可预见的市场中厮杀,大鱼吃小鱼成为行业常态,规模成为生存必需。克而瑞数据显示,2017年1-11月,千亿房企的数量已经达到了14家,预计全年可能达到16-18家,2020年,千亿房企数量或扩容至30家。随着规模房企竞争优势的体现,未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长,各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。2017年末,TOP3、TOP10、TOP20和TOP30房企的金额集中度预计将分别达到13%、25%、35%和40%。预计到2020年,TOP10和TOP30房企的集中度将分别达到47%和70%。

行业集中度的提升使得中小房企加速千亿规模的布局,随着规模房企门槛值的不断提高,尽早完成千亿目标将使企业处于更有利地位。

 
  行业集中度的提升使得中小房企加速千亿规模的布局,随着规模房企门槛值的不断提高,尽早完成千亿目标将使企业处于更有利地位。

  千亿规模,对于企业来说更易形成资源集聚效应,带来不仅仅是市场占有率和品牌价值提升,更重要的是给资金密集房企快速周转和持续的资金链。

  2017年以来拿地条件越来越复杂和苛刻,大型房企在土地获取上优势愈发明显。以北京(楼盘)和上海(楼盘)为例,土地价格、房屋价格、配建规模、建设房屋类型都有限制,在对企业资质、规模、经济实力、技术资质、项目经验等综合评估筛选后,基本TOP50之后的房企在一线城市拿地的的机会很少。此外,很多地块要求自持,严峻考验企业的融资能力,大型房企业务辐射范围广、风险可控强,备受资本市场青睐,融资渠道和结构多样且稳健;而中小房企由于市场占有率小,资源整合能力和还款可控率相对低,银行等金融机构对其放贷慎之又慎,特别是“四限”政策出台情况后,一些银行甚至采取拒贷使得缺少资金的中小房企形式颇为严峻。

  “千亿目标”房企,多样战略加速扩张

  对大多数中小房企而言,规模化扩张的时机已经过去,只有土地储备、融资能力强劲,产品定位和专业过硬、人才储备完善的中小房企才有机会弯道超车。

  多样化储备余粮和广泛化全国布局。向着千亿进军的房企持续在土地市场跑马圈地,拓展市场布局,获取结优良的土地和项目,为自身发展留足余粮,以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径。以福晟和俊发为例,近两年的时间,福晟在深圳(楼盘)、广州(楼盘)、郑州(楼盘)、福州(楼盘)、漳州(楼盘)、武汉(楼盘)、中山(楼盘)、珠海(楼盘)、惠州(楼盘)、天津(楼盘)、宁德等城市地拿下了70多个项目,总土地面积达1680万平方米,总建筑面积3800万平方米,总货值6500亿元。拿地的总土地面积中,80%分布在一二线城市,合作项目占90%以上、住宅占80%以上。俊发集团坚持“深耕云南、布局全国六大区域”的战略,目前除昆明(楼盘)外已拓展进入大理(楼盘)、丽江、西双版纳、成都、贵阳、上海、海南(楼盘)、杭州(楼盘)等城市。俊发通过项目收并购增加了未来的货值储备,2017年俊发收购了观云海、玉龙湾、西双版纳等项目。

  标准化复制周转和梯度化人才配置。对于地产行业来说,时间和效率意味着真金白银,通过产品标准化缩短建造工期,实现快速周转,已成为行业的生存法则。进军千亿目标的房企无不在通过高周转、提升杠杆、产品标准化等策略在全国战线迅速滚动开发,以赢取在规模战中的宝贵时间。许多房企除了在产品打造上精益求精,在人才培养与激励方面也是不遗余力,针对各层级的人才提出了各种各样的激励机制。针对中高层管理层级别,许多房企主要采用合伙人制度、期权激励等方向的激励制度,形成利益共同体,增加管理人员黏性。除了合伙人制度和期权激励外,为中高层员工提供投资渠道,增加额外的收入来源也成为房企的一个主要激励制度,比如跟投、固定资产投资等等。此外对于新人才的培养,尤其是刚毕业的应届生,千亿军团房企也是花样百出,多手段吸引人才。福晟集团提出的“福星计划”,除了行业常见的优惠条件如各种保险和福利外,量身定制了“3691”破格计划,其给予的“无顾虑计划”力度之大、范围之广,颇受学子们的欢迎。

  二、房企更加注重利润与效益

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