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新力控股赴港IPO 高负债率成隐忧

  2010年建立、合约出售额已是江西省榜首名的房地产公司的新力控股,在近来向港交所递交了招股书,若能成功上市,将成为地产圈从建立到上市用时最短的新贵之一。

  招股书显现,新力控股部分项目都会集在江西、广东等地,尤其是重仓南昌、惠州两市。业内人士以为,这样虽能发挥协同效应,但不免也会遭到上述地方经济、方针变化的影响。与此同时,完结规划效应的新力控股,没有归还的告贷总额在3年内添加3倍多,达221亿元,净资产负债率则为240%,负债率远超职业均匀水平。

  六成项目会集于南昌、惠州

  2010年,时年33岁的修建商张园林在江西南昌建立了新力置地,在此之前,他曾任江西省第五建造集团有限公司总经理。据媒体报道,新力地产前3年只打造了一个项目——新力·帝泊湾,并在南昌商场站住脚跟。之后,公司的开展进入快车道。

  招股书显现,尔后数年,新力发生了一系列的股权改变、资产重组,新力置地由新力地产控股,经过层层联系,新力地产又置入到了在开曼群岛注册的新力控股旗下。张园林则经过宗族信任持有新力控股94%的股份,新恒作为职工鼓励信任持有5%的股份,剩余1%由战略投资者陈永辉持有。

  我国指数研究院数据显现,2016~2018年,公司年出售额别离为160亿元、457亿元、915亿元,在我国房地产企业中的排名别离为第103位、42位、34位。招股书引证亿翰智库的计算数据称,依照2017年、2018年、2019年一季度住所物业总合约出售额核算,新力控股均排在江西省一切物业开发企业榜首名。

新力控股赴港IPO 高负债率成隐忧

  到2019年3月31日,新力控股共有101个处于不同开展阶段的住所物业项目,其间55个坐落江西省,20个坐落粤港澳大湾区,11个坐落长三角区域,15个坐落中西部中心城市及其他具有高添加潜力的区域。

  经过收并购取得廉价土地,是新力控股取得土储的首要方法之一。新力地产副总裁佘润廷在承受媒体采访时表明,并购合作项目在新力的占比很大,大约是70%~80%。他以为,当一手土地现已冲高的时分,为恰当操控投资规划,寻觅合作方,再共享新力的品牌溢价是更为适宜的拿地方法。

  新力的另一个战略则是“城市深耕”。佘润廷说:“(新力)进入和看好的城市,至少会成为占有率榜首,不仅仅招引业主客户,也可以招引到土地的合作方,招引到政府的支撑等等。”

  不过,城市深耕也不免发生对单个区域的过度依靠。上述101项目中,南昌市与广东惠州市占有了大头。包含隶属公司、联营及合营公司在内,新力控股在南昌市有45个项目,占总土地储备的42.8%;惠州市有15个项目,占总土地储备的22.8%。南昌与惠州两市,占有公司总项目数量的近60%,总土地储备的65.6%。

  我国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表明,房企做大规划,都要寻求“短平快”,而把许多项目压在一两个城市,有可能会形成较大的去化压力,导致企业资金压力上升,负债添加。他称,惠州市虽能享用粤港澳大湾区的利好,但并非该区域的中心城市,工业相对单一,近段时刻的商场体现一般。

  新力控股在招股书中也表明,其大部分收益是由江西省的事务发生,江西省经济状况的任何明显下滑均可能对公司运营成绩、财务状况及事务远景形成严重晦气影响。

  近3年负债率超200%

    

新力控股赴港IPO 高负债率成隐忧

  招股书显现,2016~2018年,新力控股收益别离为22.23亿元、52.41亿元和84.2亿元,复合年添加率达94.6%;净利润别离为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元,复合年添加率达105.9%;毛利率有不小提高,别离为24.7%、33.7%、37.3%。

  克尔瑞研究中心数据显现,上一年176家上市房企毛利率的加权均匀值和中位数别离为31.1%和32.8%,新力控股2018年的毛利率高于职业均匀水平。关于毛利率全体提高,招股书称,首要是遭到若干项目土地本钱较低、施行标准化运营程序有助于操控本钱、住所物业商场全体添加的影响。

  不过,其净利润率低于职业均匀水平。2016~2018年,新力控股的净利润率别离为5.9%、5.3%、6.9%,而上一年176家上市房企净利率的加权均匀值和中位数别离为13.1%和11.7%。

  新力控股负债水平也较高,2016~2018年公司净本钱负债比率别离为1.9倍、2.7倍、2.4倍。关于2017年净本钱负债比率添加,招股书称,首要是因为当年银行及其他告贷添加。数据显现,新力控股告贷总额从2016年的约64.38亿元添加到2017年的约166.76亿元,添加超百亿元。至于2018年净本钱负债比率下降,则是当年完结及交给的物业增多使得现金流量添加。

  相关计算显现,新力控股2016~2018年的净负债率别离约为300%、205%、285%。比照我国房地工业协会、上海易居房地产研究院结合210家我国上市房企报表发布的数据,2018年上市房企净负债率均值为92.52%,新力控股的净负债率达到了职业均匀水平的3倍。

  深圳市房地产研究中心高档研究员、中山大学银行研究中心研究员李宇嘉对中新经纬客户端表明,追求上市和处于扩张阶段的房企,净本钱负债率、净负债率等目标都会较高,这在房企中也很常见。这些目标高,阐明企业的现金流比较严重,资金压力大。谢逸枫以为,包含大型房企在内,整个职业都在积极地去杠杆,假如房企还保持较高的负债,一旦商场有所恶化,危险很简单露出。

  近几年,新力控股的告贷总额添加较快,招股书称,至2018年年底,没有归还的银行及其他告贷总额(不包含公司债)约215.1亿元,是2016年年底的3倍多。与其他未上市房企相似,新力控股也要经过信任融资输血,数据显现,公司未归还信任融资总额占告贷总额(包含计息银行及其他告贷以及公司债)的51.6%。

新力控股赴港IPO 高负债率成隐忧

  新力控股招股书显现,征集到的部分资金将用于归还告贷。

  信任融资占比较大,会导致企业融本钱钱上升,2016~2018年,新力控股的加权均匀实践利率别离为9.3%、9.1%、9.3%,高于规划房企从银行取得资金的本钱。此次上市募资,新力控股除了要将资金用于现有项目融资外,还将用于归还大部分若干现有计息银行及其他告贷。

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